被災地気仙沼に行ってきました

再開したばかりの新幹線で、気仙沼まで日帰りで行ってきました。
一関まで新幹線で行き、レンタカーで気仙沼入りし、用事を済ませた後、少し港の方まで行ってみました。
被災後の気仙沼にて
新聞やテレビでは見ていましたが、実際に見るとやはり衝撃的でした。
港の近くは壊滅的な被害で、やっと道路が使えるという状況でした。普段あまり見かけることの少ない自衛隊を多く見かけました。
驚いたのは、被災した中心部にも車や人の往来が多く、かろうじて残った建物の中からは、片付けているのか復旧作業をしているのか、物音や人の声が聞かれました。
一刻も早い復興を祈るばかりです。
夕方、帰る頃になると潮が満ちてきたのか海に面した道路は冠水していました。


投稿日 2011年05月05日 : カテゴリー 日記 | 被災地気仙沼に行ってきました はコメントを受け付けていません。

入居を希望する被災者は本当にいないのか?

桐生市に所有しているアパートを東日本大震災の被災者に使っていただこうと、桐生市役所に申し出てしばらくして桐生市役所から電話がありました。
その内容は、提供するアパートの情報を、あるNPO法人に伝えてもいいかというものでした。
そのNPO法人が入居を希望する被災者と住宅を供給する側の橋渡しをするらしいのです。
どういうルートでもいいので、困っている人に早く使って欲しいので了解しました。
いずれそのNPO法人から連絡が来るらしいのでしばらく待つことにしました。
しかし、
いつになってもそのNPO法人から連絡がありません。
仕方なく桐生市役所に電話し、NPO法人の電話番号を聞き、こちらから連絡してみました。
NPO法人の担当者によると、入居を希望する被災者が今のところいないと言うのです。
期限を切らずに無料で入居していいと申し出ているのに、本当に入居希望者がいないんでしょうか?
情報が被災地や避難所に届いているんでしょうか?
一刻も早く避難所から出たいと思っている被災者がいると思ったのに、なんだか空振りのようです。
もう少し待ってみて希望者がいないようなら、申し出を取り下げようかと思っています。


投稿日 2011年04月25日 : カテゴリー 日記 | 入居を希望する被災者は本当にいないのか? はコメントを受け付けていません。

被災者向けに住宅提供の申し出をしてきました

昨日、桐生市役所に行き、東日本大震災の被災者向けにアパートの部屋8室を提供する用意があると申し出てきました。
午後2時ごろ市役所に付き、相談する窓口を探したところ、1階に「被災者支援相談窓口」があったのでそこで話をしました。
職員の話しの内容は、『避難中の被災者を受け入れるため、現在、市営の住宅以外に提供できる部屋の情報を集めいてるところで、その後順次ご紹介をする予定』だそうです。
避難中の被災者は、一刻も早く避難所から住宅に移りたいと願っているはずなのに、役所ののんびりした対応にちょっと戸惑いました。
「被災者に早く利用してもらいたいので、あまり時間がかかるようなら別の団体か組織に部屋の提供を申し出るので、連絡をください。」
と、伝えて帰ってきました。
さていつごろ連絡が来るか・・・


投稿日 2011年04月05日 : カテゴリー 日記 | 被災者向けに住宅提供の申し出をしてきました はコメントを受け付けていません。

東日本大震災の被災者に住宅の供給を検討

3月11日の東日本大震災から三週間以上になりますが、義援金のほかに何か復興のお手伝いができないかと考えていました。
先日ふと思いついたのが、群馬県桐生市に所有しているアパートです。
このアパートは、2003年に購入したまま入居募集などもせずにいたもので、昨年暮れに最後の入居者が退室したのをきっかけに売却しようかと思っていました。
1K・風呂・トイレ・ロフトつきの部屋が全8室あります。
震災で家をなくし、いまだ避難所暮らしの方がたくさんいるらしいので、8室すべてを被災した方に当面の間無償で提供できればと考えています。
ただ、このアパートは自宅から遠いので入居を希望しいてる方を自分で探したり、案内したりすることはできないので困っています。
公の機関かそれに近い公平な団体で、入居希望者を斡旋管理してくれる組織があればいいんですが・・・
考えてばかりでも仕方がないので、取り合えず明日の月曜日に桐生市役所に行って来ようと思います。


投稿日 2011年04月03日 : カテゴリー 日記 | 東日本大震災の被災者に住宅の供給を検討 はコメントを受け付けていません。

仲介業者との付き合い方

先日、売却したマンションの管理をお願いしていた業者さんに会ってきました。
入居募集などもこの業者さんに専任でお願いしていました。入居募集は一社にお願いするのが当然と思い、以前から物件ごとに一社と決めています。
ただ、入居募集などについてはたくさんの業者さんにお願いする人もいると聞きました。
また、そういう人は、こまめに業者さんを回り自分の物件をアピールし、場合によっては、入居を決めてくれた担当者に、直接、商品券などの御礼をすると持ちかけるそうです。
一見優れたやり方のように感じるし、不動産投資関係の本などにもよくこういったやり方がいいと書かれています。
でも、仲介業者さんはこういうオーナーの物件に、本気で客付けをするようになるとはどうしても思えないんです。
仲介業者さんは、どのオーナーの物件かではなくて、決めやすい物件から決めようとします。
だから、仲介業者さんが決めやすい物件にすることが先決です。
たとえば、仲介業者さんからリフォームやリノベーションなどの提案があったときには、なるべく意見を取り入れるようにします。あまり細かく指示したりしないし、費用のことも細かく値切ったりしません。
その上で、専任で入居募集をお願いすれば、かなり本気で頑張ってくれます。
費用がかかりすぎるようだと感じれば、相見積もりを取って安く仕上げる提案までしてくれます。

今は、インターネットで部屋探しをする人がほとんどなので、オーナーが自らたくさんの業者さんを回るのと、ただ一社にお願いするのとでは、入居希望者には同じように部屋の情報が目に付くはずです。

私は、これからも仲介業者さんは1物件に付き一社と決めて、責任を持って頑張っていただきたいと考えています。
新しく物件を購入した時に、その地域で信頼できるいい業者さんを探すのは、物件探しと同じくらい大切だと思います。


投稿日 2011年03月06日 : カテゴリー 日記 | 仲介業者との付き合い方 はコメントを受け付けていません。

マンションをもう一棟売却

先月の埼玉県飯能市のマンション売却に続き、昨日2月10日に埼玉県所沢市に所有していたマンションを一棟売却し、決済が終了しました。
このマンションは、約45平米の2LDK12所帯で、約5年前に購入しました。
現在満室で、キャッシュフローも悪くありませんでしたが、付き合いのある財産コンサルタント会社や税理士さんなどと相談の結果、将来のことも考え売却し、よりいい物件を探すことにしました。
売却により融資を繰り上げ返済したのでローンは減りましたが、来月からは家賃収入も減り収入が落ち込みます。
2棟で合計47所帯分の家賃入金チェックがなくなり、管理も楽になりましたが、次の物件探しにエネルギーを使うことにします。


投稿日 2011年02月11日 : カテゴリー 日記 | マンションをもう一棟売却 はコメントを受け付けていません。

マンションを一棟売却。

埼玉県飯能市に所有していたマンションを一棟売却し、昨日、決済と引渡しが完了しました。
このマンションは、全34所帯プラス1階店舗で、2006年10月に購入し約4年間所有していましたが、資産全体のバランスと今後の見通しなど総合的に判断し、売却を決めました。
自宅から遠く、あまり足を運ぶことができず、所有期間中の平均入居率は80%程度でした。


投稿日 2011年01月28日 : カテゴリー 日記 | マンションを一棟売却。 はコメントを受け付けていません。

2011年の目標

年の始めに目標とか抱負とかあまり考えたことはありませんでしたが、今年の目標を決めました。
今年は大きく資産組み替えをする初年度にします。
今まで、投資用の不動産を購入することの方がが多かったですが、今年から考えを改め、管理しやすい資産や優良資産に重点的に力を注ぎ、それ以外は売却も含めて見直します。(すでに動き始めています)
また、資産管理のための法人として同族会社を持っていて、個人所有の賃貸物件の集金管理などをしていますが、この法人をもっと有効活用する方法を各方面のアドバイザーの意見をもらいながら検討していきたいと考えています。
そして、今年は全物件の平均入居率を90%以上に持っていきます。そのためにまずは、今年前半をめどに全物件満室にしたいです。
大きく資産を動かす時に、自分と家族だけの判断でやってきた時代が長かったですが、最近になって資産運用などの信頼できるブレーンが整いつつあります。
最終的な判断は自分でやらなければなりませんが、その際のアイデアや税制面での判断などは専門家にお願いできるようになったことで決断力がつき、選択の幅が大きく広がってきたような気がします。


投稿日 2011年01月02日 : カテゴリー 日記 | 2011年の目標 はコメントを受け付けていません。

家賃の下落は止まらない!

一昔前(というより昭和の時代)は、マンション・アパートの家賃は少しづつ値上がりするのが常識でした。
普通は2年ごとに更新なので、どの大家さんも更新時に入居者に家賃の値上げ交渉をしていました。
ところがもう随分前から家賃の下落に歯止めがかかりません。
どういうことかというと、
一度空室になると同じ家賃で入居募集してもなかなか決まらないので、少し安くして入居募集をします。
そのため、古い入居者ほど高い家賃ということになり、更新時に入居者のほうから家賃値下げの交渉が入ります。
入居募集の情報は現在入居している人も見ることができるので、値下げ交渉は当然といえます。
交渉してこない人もいますが、そういう場合はいきなり転居してしまうこともあり、入居率が悪くなります。それを防ぐためには更新時に家主の側から家賃値下げを申し出るようにします。(更新時でなくてもいいんですが・・・)
こうして家賃がジリジリと下がっていきますが、一方で新築のマンションやアパートが増え続けているわけです。
マンションやアパートが増え続けても、人口がそれを上回る増加率であれば家賃は下がりませんが、人口はこれから減り続けます。
では、家賃の下落はいつになったら止まるのか。
資産運用の専門家に聞いた答えは、
家賃の下落が止まることは無い!
ということです。
とは言ってもすべてのエリア、すべての物件で家賃が下がり続けるということではないと思うので、人気エリア・人気物件をいかに絞り込むかの判断が重要になってきそうです。


投稿日 2010年12月29日 : カテゴリー 日記 | 家賃の下落は止まらない! はコメントを受け付けていません。

アパートが全室退去

桐生に所有している全8室のアパートが12月ですべての部屋が空室になりました。
このアパートは、2003年に競売に出ていたものを落札しましたが、管理を依頼していた会社が廃業したため入居募集もせずそのままにしていました。
満室時の利回りは抜群なんですが、自宅から高速道路を使って車で片道2時間以上かかる割には、満室時の年収金額が少なく採算が合いません。
そのため、すべて空室になるのを待ち、売却するか別の利用法を検討していたところでした。
入居者のいないアパートは、火災やいたずらが心配なのですぐに解体したいところですが、更地のほうが固定資産税が高くなるらしいので、解体は少し先になります。
(土地50坪なので、固定資産税といってもたいしたことはありませんが・・・)


投稿日 2010年12月25日 : カテゴリー 日記 | コメント(1)

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