更新料は有効(最高裁が初の判断)

以前から何箇所かの地裁・高裁で判断の分かれていた更新料の問題に対して、7月15日にやっと最高裁の判断が出ました。
—–以下毎日新聞より引用—–
 マンションの借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」は消費者に一方的に不利益を押しつける「無効」な契約条項だとして、借り主が貸主を相手に支払い済みの更新料の返還などを求めた3件の訴訟の上告審判決で、最高裁第2小法廷(古田佑紀裁判長)は15日、「更新料は有効」との初判断を示した。2審判決で無効とされた、1年ごとに2カ月分の更新料を取る契約条項も有効とし、3件とも貸主側の勝訴が確定した。借り主側に厳しい判決で、契約実務に大きな影響を与えそうだ。
 裁判官4人全員一致の判断。小法廷は「更新料は賃料の補充や前払い、契約を継続するための対価など複合的な性質があり、その支払いに合理性がないとは言えない」と指摘。更新料は「賃料や契約更新期間に照らして高額すぎるなど特段の事情がない限り無効とは言えない」と述べた。
 3件は京都と滋賀のマンションの借り主3人が07~08年に提訴し1審は2件が有効、1件が無効。2審でも有効1件(2年ごとに更新料2カ月分)、無効2件(1年ごとに同2カ月分)と分かれ、同種訴訟の1、2審全体で無効が有効を上回り、最高裁の統一判断が注目された。小法廷は、2審で有効の1件で借り主側の上告を棄却。無効の2件は2審判決を破棄し、借り主側に更新料の未払い分を支払うよう命じた。
 上告審で貸主側は「借り主は更新料条項も合意の上で契約締結している」と主張。借り主側は「契約時に情報や交渉力に格差があり、締結せざるを得ない状況に置かれていた」と反論していた。
 更新料は約40年前から主に京都や首都圏で慣習化し、現在、更新料込みの契約件数は全国で100万件以上とみられる。【伊藤一郎】
—–引用ここまで—–
借り主側に厳しい判決だというけれど、契約時点で説明を受けているはずで、もしも逆の判決が出ていた場合は、大変なことになっていたところです。
消費者契約法第十条を根拠にして更新料を無効とするなら、消費者契約法が施行された時点までさかのぼって返還請求することができ、全国で破綻する大家さんが続出するでしょう。
とは言ってもあまり高い更新料はどうかと思うし、この判決を受けて更新料を新たに設定したり値上げしたりする大家さんもあまりいないのではないでしょうか。
賃貸住宅の需給を考えると、よほど条件のいい場所でない限り、更新料はなくなっていく方向のような気がします。


投稿日: 2011年07月16日 | カテゴリー 日記

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