年の始まりにあたって

今年の目標を決めました。
1.全物件満室にする。
2.家賃滞納者を0にする。
二つとも当たり前すぎるけど、これがなかなか難しい。

1について、
いつもたいてい1室か2室は空室がある。
賃貸住宅は転出転入があるので、年間を通して入居率100%はありえないけど、せめて90%、できれば95%を目指そう。取り合えずはなるべく早い時期に一旦満室にするぞ。

2について、
家賃滞納者もあちらが解決すればまたこちら、と、なかなか思うようにならない。
いままでは、6ヶ月滞納くらいまで直接交渉していましたが、2ヶ月を超えたら法的処置をとるといった迅速な対応をしていくことにする。

以上今年の心構え。


投稿日 2013年01月21日 | カテゴリー 日記 | 年の始まりにあたって はコメントを受け付けていません。

太陽光発電による売電てどうなの?

最近、太陽光パネルを自宅屋根に設置して電気料金を節約しませんかという営業が来ることがやたら多い。
たしかに自宅は木造二階建て瓦屋根で日当たりはいいのだが、景観が台無しになるのですべて断っている。
でも、アパートまたはマンションの屋根で太陽光発電をして売電したらどうなんだろう。補助金も出るらしいし、売電の金額も高いと聞いている。
これは投資としてはどうなんだろう。
今まであまり興味がなかったのでかなり不勉強だった。
そういえば所沢に所有しているマンションは屋上に太陽光パネルがあり、売電しているはずだった。マンションを購入した時にすでに前オーナーにより設置されていたものだが、確か300万円くらいかかったと言っていたような気がする。
このマンションの共有部分の電気に当て、余った電気を売電している。調べてみると過去1年間で東電から13万5千円の振込みがあった。
設置費用が不確かなので利回りを計算してもあまり意味がないが、補助金などがあるので検討の価値はありそうだ。
懸念材料として、耐用年数やメンテナンス費用などがある。
また、あまり普及しすぎると、現在かなり高めに設定されている売電単価も見直しの可能性がないわけではない。ドイツやスペインの売電の価格が見直しされるらしいことが新聞にも載っていた。

取り合えずもうちょっと調べて本気で検討してみよう。


投稿日 2012年10月03日 | カテゴリー 日記 | 太陽光発電による売電てどうなの? はコメントを受け付けていません。

消費税が還付されました。

昨年度は、消費税の予定納税の支払いに四苦八苦しましたがやっと終わりました。
マンションを売却した時の消費税が高額だったので、次年度の予定納税も高額になり、預かってもいない消費税を予定納税というかたちで納めていました。
それも終わり、払いすぎた分が還付されました。

また、マンションを売却した時の売却損があるので、赤字決算となり今年は税金面で急に楽になりました。
法人所有のマンションだったので、赤字分を次年度に持ち越せるため、数年は法人税無しとなります。消費税や固定資産税は払いますが、法人税がかからない間に少しでも多く余裕資金を作っておかなくては・・・


投稿日 2012年07月09日 | カテゴリー 日記 | 消費税が還付されました。 はコメントを受け付けていません。

消費税の予定納税で四苦八苦

前年度に法人所有のマンションを立て続けに2棟売却しました。
土地付建物の場合、建物部分には消費税がかかるので今年はかなりの額の消費税を払うことになりました。
当然のことなのでいいんですが、問題はその翌年の予定納税です。
前年と同じ程度の消費税が翌年にも発生するという見込みで、何度かに分けて予定納税なるものが発生してしまいます。
金額によって納税時期と回数が違うようですが、今回の場合、8月末・11月末・翌年2月末に約300万円づつになってしまいました。
申告の時点で払いすぎた分は還付されますが、一旦は払わなければならないのでしばらく厳しい状態が続きます。


投稿日 2011年12月23日 | カテゴリー 日記 | コメント(2)

更新料は有効(最高裁が初の判断)

以前から何箇所かの地裁・高裁で判断の分かれていた更新料の問題に対して、7月15日にやっと最高裁の判断が出ました。
—–以下毎日新聞より引用—–
 マンションの借り主が賃貸借契約の更新時に貸主に支払う「更新料」は消費者に一方的に不利益を押しつける「無効」な契約条項だとして、借り主が貸主を相手に支払い済みの更新料の返還などを求めた3件の訴訟の上告審判決で、最高裁第2小法廷(古田佑紀裁判長)は15日、「更新料は有効」との初判断を示した。2審判決で無効とされた、1年ごとに2カ月分の更新料を取る契約条項も有効とし、3件とも貸主側の勝訴が確定した。借り主側に厳しい判決で、契約実務に大きな影響を与えそうだ。
 裁判官4人全員一致の判断。小法廷は「更新料は賃料の補充や前払い、契約を継続するための対価など複合的な性質があり、その支払いに合理性がないとは言えない」と指摘。更新料は「賃料や契約更新期間に照らして高額すぎるなど特段の事情がない限り無効とは言えない」と述べた。
 3件は京都と滋賀のマンションの借り主3人が07~08年に提訴し1審は2件が有効、1件が無効。2審でも有効1件(2年ごとに更新料2カ月分)、無効2件(1年ごとに同2カ月分)と分かれ、同種訴訟の1、2審全体で無効が有効を上回り、最高裁の統一判断が注目された。小法廷は、2審で有効の1件で借り主側の上告を棄却。無効の2件は2審判決を破棄し、借り主側に更新料の未払い分を支払うよう命じた。
 上告審で貸主側は「借り主は更新料条項も合意の上で契約締結している」と主張。借り主側は「契約時に情報や交渉力に格差があり、締結せざるを得ない状況に置かれていた」と反論していた。
 更新料は約40年前から主に京都や首都圏で慣習化し、現在、更新料込みの契約件数は全国で100万件以上とみられる。【伊藤一郎】
—–引用ここまで—–
借り主側に厳しい判決だというけれど、契約時点で説明を受けているはずで、もしも逆の判決が出ていた場合は、大変なことになっていたところです。
消費者契約法第十条を根拠にして更新料を無効とするなら、消費者契約法が施行された時点までさかのぼって返還請求することができ、全国で破綻する大家さんが続出するでしょう。
とは言ってもあまり高い更新料はどうかと思うし、この判決を受けて更新料を新たに設定したり値上げしたりする大家さんもあまりいないのではないでしょうか。
賃貸住宅の需給を考えると、よほど条件のいい場所でない限り、更新料はなくなっていく方向のような気がします。


投稿日 2011年07月16日 | カテゴリー 日記 | 更新料は有効(最高裁が初の判断) はコメントを受け付けていません。

大きな臨時収入がありました

最近ちょっと大きな臨時収入がありました。
しかもすでに売却したマンションに絡んだものです。
それは、
2006年に購入し、今年1月にすでに売却済みのマンションの屋上に、実は、携帯電話会社のアンテナが設置してあったそうです。(全く知りませんでしたが・・・)
その屋上の利用料が以前のオーナー(前々オーナー)の口座に振り込まれ続けていて、最近まで気が付かず、そのままになっていそうです。
うちで所有ていてた期間が4年数ヶ月なので、その間に振り込まれていた金額をこちらに返してくれるというのです。
2・3年前まで、PHSのアンテナが設置されていたのは知っていましたが、PHSアンテナの利用料金は確かに受け取っていました。
でも金額は微々たる物だったような気がします。
今回、携帯電話会社からの利用料金を返してくれるといっても、たいした金額ではないだろうと思っていたら、なんと、月額10万5千円だったそうです。
所有期間4年数ヶ月の総額では500万円を超えていました。
全く期待していなかった臨時収入です。
この不景気な時期でも、たまにはいいこともあるものです。


投稿日 2011年07月09日 | カテゴリー 日記 | コメント(2)

桐生のアパートを売却

2003年10月にに購入した桐生のアパートを先月末に売却しました。
このアパートは1K(ロフト付)全8室で、現在すべて空室でした。
一時は東日本大震災の被災者に提供することも考えましたが、自宅から距離があり管理に手間がかかる割には規模が小さく収益性が悪いので、結局売却してしまいました。
今年になってマンションアパートを全部で3棟売却しました。


投稿日 2011年07月08日 | カテゴリー 日記 | 桐生のアパートを売却 はコメントを受け付けていません。

顧問弁護士さんが・・・

法律関係の相談や家賃滞納による訴訟などをお願いしていた弁護士さんが、先月亡くなってしまいました。
ご高齢だったので仕方ありませんが、頼りにしていたので困っています。
以前、家賃滞納者に対し訴訟を起こし裁判になり、支払能力がなく強制立ち退きで出て行った入居者がいて、滞納家賃数百万円の回収はあきらめていたことがありました。
判決が出てから10年で時効になるので、そのまま忘れかけていたところ、判決の時効ぎりぎりの9年くらいたった頃、この弁護士さんから連絡があり、元入居者の保証人が建売住宅を購入したらしいので、これを差し押さえするというのです。
その連絡から数ヵ月後、結局、保証人から全額回収できました。
弁護士顧問料はかかっていましたが、ここまで動いてくれる弁護士さんはなかなかいないので、これから先、どうしたものかと考えています。


投稿日 2011年06月17日 | カテゴリー 日記 | 顧問弁護士さんが・・・ はコメントを受け付けていません。

被災者の入居募集を一旦中止

桐生のアパートの被災者入居募集を取り下げました。

被災地から距離もあり、1Kの部屋の需要があるかどうかわからず、長い間空室が続くのも非常にまずいので、別の利用方法、または、売却を予定しています。


投稿日 2011年06月16日 | カテゴリー 日記 | 被災者の入居募集を一旦中止 はコメントを受け付けていません。

被災者の入居募集を開始

桐生市に所有しているアパートを東日本大震災の被災者に使っていただこうと、桐生市役所に申し出てからだいぶ時間がたちましたが、やっと入居募集を始めることができました。
桐生市役所から「わたらせライフサービス」という特定非営利活動法人を紹介され、その法人の「被災避難者サポートセンター」というところが入居希望者を探してくれることになり、先日担当の人と会い、部屋の間取り図を作ったり写真を撮ったりしてきました。
でも、3月11日の東日本大震災から2ヶ月以上過ぎてしまったので、入居を希望する被災者の方がいるのかどうかわかりません。
入居希望の被災者がいれば、最長2年間は無償にしようと考えています。


投稿日 2011年05月29日 | カテゴリー 日記 | 被災者の入居募集を開始 はコメントを受け付けていません。

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